考虑英国置业，要做哪些”功课“？

很多中国的投资者在英国买房之前，对这个市场的了解有限，导致在英国的置业计划一拖再拖。今天，让我们来“预习”一下想在英国置业，有哪些需要考虑的事项。

1. 了解所在国对国外投资者身份的要求

例如在美国，有少数州要求只有美国公民或居民身份才能购买当地的房产。然而，在英国，对国外投资者的身份是没有限制的，持有中国护照的中国公民是可以投资英国地产的。

2. 明确海外置业的目的

自住（Residence），还是投资出租（Buy-to-let），还是纯粹投资（中长期考虑），子女教育还是其他考虑优先，针对不同的置业目的，投资者应采取不同的投资策略，从而选择不同的房产类型。例如，海外住宅物业通常将房价和土地价格分开计算，房产每年折旧，而土地却长期“增值”，购买具有永久使用权的房产更有长期投资价值。

如果子女在英国读书，买一个合适的公寓单元甚至出租多余的房间，好过租房为别人交银行贷款。银行的按揭利率针对不同置业目的也有所不同。假如您有意投资移民或者有子女在英国留学读书，可能需要有不同的考虑。

3. 了解当地房产的情况，以及市场情况

想要了解所投资地区的房产和市场情况，通过亲戚朋友的帮助是一方面，通过专业中介代理机构可以得到更加可靠的信息，并且有更大机会更快捷搜寻到自己满意的物业，并得到更加专业的全程服务。

例如物业的地理位置，周边环境，周边住户情况，交通情况，有无学校、公园和购物场所，附近地产的市场价格，该地区未来的开发计划。一份专业房产报告（SURVEY）可能让你议价时有更大的空间，节省大笔金钱。了解当地房价的历史记录和未来趋势，有助于做出明智的判断。

4. 了解置业成本和各种税费

海外购房通常须缴纳印花税、市政配套费等各种税费，卖房也会产生税费，主要是增值税等。一些国家的增值税高达按增值部分的45%来征收。很多国家都要按年征收一定的物业税或房产税，除房产增值税外，出租获利也要交税（收入所得税），有些海外地产项目购买价格听上去很便宜，但是“养房”成本可能很高，如果不能及时成功出租将会有很大风险。

就英国地产而言，除了房款之外，买家还需支付房地产档案和房产测量检验费（SURVEY FEE），房地产档案登记/地契费（LAND REGISTRY/LAND RENT），印花税（SDLT，根据房价有所不同），市政物业税（COUNCIL TAX），物业管理费（SERVICE CHARGE，如果是公寓），还有必不可少的律师费（LEGAL FEE），因为所有地产交易必须有律师参与，以确保投资者利益。

此外，还需要支付一定的中介代理服务费，以协助处理买房和办理所需的交易手续。

5. 重视合同责任，及时缴费

其他国家暂且不谈，就投资英国地产而言，买家如果针对合同或交易有任何疑问或不明确事情，必须在签合同前理清。一旦签订合同，那一刻起就具有约束双方的法律效力，买家必须按照合同规定严格操作，以避免可能的麻烦和法律风险。

例如，须按照合同规定的日期及时支付购房首期款给代表自己的律师，由律师给到开发商律师，再给到开发商。拖欠银行按揭贷款和其他付款不仅影响自己的信用记录，可能遭遇利息索赔甚至律师函收房警告，预付款也无法拿回。另外一方面，如果房子质量或者开发商责任范围出现任何问题，买家也享有权利要求修复或赔偿。

6. 物业管理

对于投资房产然后对外出租（Buy-to-let）以支付银行按揭贷款的投资客，最重要的考虑事项除了租金是否可以超过按揭金额之外，就是物业管理。只有物业成功出租，才有租金收入，而租给怎样的租客，人在外地如何打理，租客不交租金或者到期不搬家怎么办？

物业管理不善甚至无人管理，可能令物业长时间空置，既收不到租金，物业增值也受限。强烈建议使用专业的中介机构，提供全套物业代管服务，包括家私配置，两年保证出租，严格挑选租客，保证租金收入以及准时清空房屋，甚至提供礼房屋宾服务。按时缴纳物业管理费，或委托英国中介进行专业物业管理，业主可节省大量时间和精力，轻轻松松做房东。

7. 留意政策变化，尤其是针对海外人士购房的政策变化

各国家和地区对境外人士购房的限制都各不相同，在贷款政策方面，应提前了解银行的贷款手续。在买卖合同中还应约定购房者无法获得银行贷款时的处理方式，提前规避法律风险。

最近，无论是汇率还是贷款利率都是最低的。负责任的中介机构会向客户介绍最具价值服务良好的按揭服务商，并及时知会客户政策方面的变化。

8. 合理避税

这尤其适用于打算具有英国地产投资组合或购买超过100万英镑以上房产的客户。100万英镑以上的地产要缴纳高达5%的印花税，可以通过采取成立“特殊目的载体”（SPV）或其他方式来合理避税，虽然客人要缴纳一定的服务费和管理费，节省的投资和避税好处更大。

9. 购买财产保险

灾害性天气对房屋的损耗较大，对付这类风险最好的办法就是购买保险。国外的保险费率低，保障面广，理赔到给付都有成熟而严格的规范。对于新房，部分开发商提供五年或十年的质量保障，如果想购买额外的房屋保险，可以咨询房屋中介或是律师。

如果以自己的名义购买英国地产，建议设立英国遗嘱，例如将所购房产转让给在世配偶或者子女，以合理规避高额遗产税。

买房前做足充分的“功课”，才能更好地规避风险，顺利投资。