英国二手房交易全解析：购买二手房，如何最大程度获益？

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伦敦奥运会之后，到英国去投资置业的设想逐渐走进国人视野并被付诸实现。据悉，伦敦一个名为“加拿大水”(Canada Water)的楼盘购买者中75%都是中国人。

而这其中，很多都是二手房的购买者。

在此，我们特别针对国人在英国置业的税费和二手房交易中的各项细节问题，为您进行详尽解读。

买房：英国买房不限购

明眼人发现，与国内二手房交易最大的不同是，在英国，中介费、交易税费该谁出就是谁出，而不像国内，所有的交易成本都转嫁到买方身上。同时，在英国，对于个人出售房产获得收益，政府不征收个人所得税。

英国对于非英国国民购买房产没有限制（除了对于农田有少数限制以外）。也就是说，任何人，不管是否拥有英国国籍，都可以在英国投资购买房产，包括住宅和商用物业。从以往置业的经验来看，住宅的租金回报较高，购买手续较便捷，适合投资。

交易：必须通过律师

在中国，无论购买二手房还是新房，购房者几乎总能遇到这样那样的纠纷，虽然有中介公司担保，但是中介公司也有免责条款，而对于购买新盘来说，更是开发商说了算，即便最后合同中没有兑现当初的承诺，购房者想要讨个说法不仅要大费周折，最后还不一定能如愿。

而在英国，买房必须通过律师，开发商也必须通过律师来卖房，在双方律师的见证下，出差错的几率就要小得多。在英国，大多住宅房都为期房，交付期在3个月到18个月不等。通常在英国进行房屋交易，双方确定房屋总价后就请各自的律师进行交易。

卖房：暂时不征收升值税费

相比国内交易一套二手房要征收总房款的1%—3%的契税、1%的个人所得税，甚至未满五年还要缴纳总房款的5.5%作为营业税，这些税费加起来几乎要10个点，而在英国，这些名堂几乎都不存在。只有购房者按照房屋价格的不同缴纳1%—7%的个税，当然如果您个税缴纳到7%，那么您买的房子绝对是顶级豪宅，而一般购房者的税费都很少。

最引人注意的是，对于房产的升值部分，政府是不干预的。

购房流程

首先，卖方（开发商）的律师会向买方（购房者）的律师递交交易合同及相关文件。买方的律师负责对文件所述的房屋情况进行详细的勘察与核实，包括在房屋交易中，代表买家与卖方沟通。

买卖双方在商榷之后认可交易合同，买方律师会通知买家签署合同。此时买家要付房屋金额10%作为定金，同时收到一份房产交易的“法律报告”（Legal Report）。双方签完合同后，由双方的律师进行合同交换。

买方会从自己的律师处得到一份“交易完成声明”（Completion Statement），内容包括交易的总金额、买家已付的金额，到交房之日需付给卖方的物业费、地租，以及交易中买方需付的律师费、土地印花税、土地注册费等相关的费用。

买方向卖方支付剩余房款。一般情况下，在开发商告知最终的房屋交付日之后，买方必须在10个工作日之内付清所有的房款。

卖方律师确认收到所有款项之后会通知开发商，就可递交给买方新房钥匙、商谈入住。

值得注意的是，在开发商竣工交付房屋之前，买家所有交付的房款全部由律师代为保管，直到房屋交付日才会转账到开发商账户，这在一定程度上大大地降低了风险和保护了买家的利益。

购房税费都有哪些？

在完成购房交易后，无论是本地购房者还是海外购房者都需要缴付（一次性的）土地印花税（Stamp Duty Land Tax）。

英国征收的土地印花税征收标准如下：

房价（英镑） 印花税（占房屋总价百分比）

125,001—250,000 ：1%

250,001— 500,000： 3%

500,001—1,000,000： 4%

1,000,001—2,000,000： 5%

2,000,000 以上：7%

付款：国人在英国购房可贷款

在英国买房对于贷款没有硬性规定，即视个人经济能力而定。投资者既可以是个人也可以是公司或者机构。购房者可根据自身情况，结合税收政策来作合理的规划。

如购买期房，通常开发商会在交易时告诉买方律师房屋预期的竣工日期。买方需保证在房屋交付时，有足够的资金能力结清交易的尾款，即剩余的90%房款。如需要贷款，律师会建议买方在此之前至少提前三个月就向银行申请贷款，保证交易的顺利完成。

持有房产过程中还可能产生的税费

市政税（Council Tax）：一年一缴，根据房产所属区域和房产价值而定，每年从几百英镑到上千英镑不等。但如果您的房产用于出租，该项税收可以由租户支付；

个人所得税（Income Tax）：如果购买的房屋用于出租，起始征收点是出租房屋所获取的净收益（即房租减去业主所付的按揭利息、物业管理费、地租、出租中介费等）的20%。无论是英国本地人还者是海外人士都必须缴付这项税款；

资本利得税（Capital Gains Tax）：针对如果购买的房屋在日后卖出因资本升值所得的部分而征收的税费。目前英国政府不向以个人名义投资英国房产的海外投资者征收资本利得税，但是已经有计划针对以公司名义或机构性质的海外投资者征收资本利得税。如果该计划获得通过，则最有可能于明年四月开始实施；

遗产税（Inheritance Tax）：也就是当房产持有人去世之后，包括房产在内的所有净资产，减去325,000英镑（是目前的减免基准值），剩下的40%就是需要缴纳的遗产税。当然关于遗产税也有多种合法的减免手段，可以另外向律师作详细了解。

新鲜事：租房房主出中介费

在中国，谁租房子谁出中介费，但是在英国，如果这样，就算得上是个新鲜事了，因为英国与中国正相反，房主不仅要出中介费，而且还得缴纳个人所得税。

听起来新鲜，其实合情合理。谁取得收益谁负担成本也是理所应当的，但是英国出租房屋的中介费则是房租的15%，另外还有20%的个人所得税。这一条就从一定程度上堵截了投资购房者。当然这条规定并不是单单给海外购房者定的，而且全英国人民也都必须这么做。

但是对于准备去英国买房的国人来说，也不要被这高额的税费吓到，因为英国的租金水平是北京同等地段的5倍左右。比如北京东四环一套二手房月租金3000元左右，英国的租金就要达到1.5万元的水平。记者给您算笔账，一年租金就是18万，除去3.6万的个税和3.825万元的中介费，房主依旧能净赚小15万元。

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