葡萄牙移民-买房之地契中的大学问！房产税分几种？什么是Tax Value？

近年来，越来越多的成功人士开始选择移民海外，葡萄牙项目也因其方便快捷的移民方式受到国人的追捧，葡萄牙项目也被称为“最适合中国人的投资项目”。

葡萄牙是购房投资移民，在欧洲，房屋产权属于私人所有，房产拥有者必须按照相应法律法规来缴纳房产税。

那么，葡萄牙移民房产税到底有哪些，需要注意哪些事项呢，这对于想要移民葡萄牙的投资者来说，是必须要做的功课。

葡萄牙房产税有哪些？

葡萄牙房产税主要包括印花税、物业税、房产交易税和增值税这四大税收，如果投资移民所购的房屋出租的话，还会产生一定的租金税。

印花税：葡萄牙移民所购房产征收的印花税税率取决于房产价值及房产类型，税率一般在0.4%—0.8%之间。例如：您在葡萄牙购买了一套价值50万欧元的房产，那您需要缴纳的印花税为500000*0.8%=4000欧元。

房产市政税：物业税是投资移民每年都要缴纳的税收，乡村和城镇的收取标准不同，具体由税务代表来计算。如果您的房产在郊区，那您需要每年缴纳0.8%的房产市政税，而如果您的房产在城市的话，则只需要缴纳0.3%—0.5%的房产市政税。

房产交易税：葡萄牙境内的房产、地产在进行买卖时都需要缴纳房产交易税，这项税收由买方缴纳，税收基数取决于房产类型和房产注册价格，一般房产交易税率为5%—7%之间。房产交易税一般在支付房款的同时缴纳，具体视情况而定。

租金税：如果投资移民的房产出租了，就需要缴纳租金税，租金税属于个人所得税，计算方法较复杂，需要根据房产的维修费、保险和物业管理等各种因素来计算。如果您想了解自己所持房产需要缴纳多少租金税的话，建议您咨询当地税务法人。

葡萄牙房产税申报周期

首先，房产转让税IMT是一次性的，即在买卖双方达成房产交易时，由买方支付给税务部门的房产转让税。简单地说，IMT的计算标准是依据房产的基值、所处位置、面积、舒适度、房龄等综合参数计算的。而市政房产税IMI是一笔市政税，IMI是一年一次的；产权人也可以根据房产的价格等申请不同年限的IMI免税待遇。

根据葡萄牙税务局的相关规定，无论是商用还是民用租房合同，它的印花税都是月租金的10%，即：如果月租金为1500欧元的房租合同，则须交纳的印花税就是150欧元。合同印花税也是一次性的, 但是每换一次租房合同，需要交一次。
购房之后？
随着葡萄牙房产项目的日益火爆，很多投资者成功完成了购房并拿到房产地契，但很多人拿到地契后，发现地契上会写有tax value（又称tax registration value）的价格，不理解这是什么意思，甚至发现上面的价格为何和自己的购买价格不同，心中有很多疑惑和不解。

为了解决大家的困惑，我们在这里和大家分享一下。

葡萄牙的税务登记价值（Tax Registration Value,VPT）简单来说就是依照房产税务号码而进行价值评估后确定的房产价值。主要目的在于防止房产税的偷减及内部交易，因此当地税务机关将会对税务进行最底线设置，保证交易双方在此“指导价”基础上对房产进行交易，低于此价的税务行为将面临罚款甚至起诉。
葡萄牙的VPT在2003年有一次大规模的调整，调整后所有的房价均将按照新调整的VPT进行征税。
对于居住类、商业类、厂房类及服务业地产的税务登记价值，政府是根据以下公式计算得出的：

Vt = Vc×A×Ca×Cl×Cq×Cv

其中：

Vt → 应纳税资产净值

Vc → 地产基值

A → 房屋建筑面积加上超过建筑地面面积的总和

Ca → 建筑系数类型

Cl → 地点系数

Cq → 质量和舒适度系数

Cv → 建筑的年限系数

这里有必要再和大家解释一下另外一个概念：

房产市场价值（Market Value）通常是指房产的实际销售价格，或者同样地理位置、类似房产的实际销售价格。

房产税务登记价值（Tax Registration Value）是通过上文提到的法定公式计算得出的固定价值。而房产的市场价值（Market Value）不是由任何公式计算得来，通常情况下，受诸多经济因素，例如房产供应和需求方面为最主要原因，另外装修，翻新成本，材料使用，街区设施，学校，公共供给都将影响此房产价值。

需要注意的是：两者（市场价值和税务登记价值）是不同的概念，很难等同甚至是完全不同的。

因此，同一地区的房产，官方指导价格和最终购房者实际购买的市场价相差甚多，作为购买者的我们弄清楚自己所购房产的各种价格是非常有必要的，了解的越详细清楚越能帮助我们做出准确的判断。